Итоги лета: комментарии по рынку недвижимости Москвы - "Миэль"

По данным "Аналитического консалтингового центра Миэль" в течение лета на вторичном рынке Москвы во всех сегментах, классах и территориальных кластерах цены демонстрировали отрицательную динамику.

В среднем, в июне, цены снизились на 1,9%, в июле снижение достигло 2,7%, и только в августе темп падения уменьшился более чем в 2 раза - до -1,2%.

Таким образом, средняя цена на рынке столицы по итогам летних месяцев снизилась на 6%, с 166,6 до 157,1 тыс. руб./кв. м. За год - с августа 2008 по август 2009 - цены упали на -13%.

Объем предложения на вторичном рынке, несмотря на традиционно пониженную сезонную активность среди продавцов, все летние месяцы продолжал держаться на высоком уровне (40-45 тысяч квартир). Для сравнения, прошлым летом аналогичный показатель составлял 30 тысяч объектов.

В июле на московском рынке увеличилась доля нового предложения. К концу лета она возросла практически до среднестатистических показателей, фиксируемых на рынке около года назад. Эксперты связывают это с влиянием психологического фактора - продавцы в ожидании "второй волны кризиса" и на фоне очевидно нерезультативного потребительского спроса перестали придерживать квартиры в расчете на будущий рост цен и поторопились повысить ликвидность активов.

Спрос на столичную недвижимость (если судить по количеству зафиксированных обращений в риэлтерские агентства), по сравнению с прошлым летом, снизился на 20%, относительно весенних месяцев, активность покупателей уменьшилась незначительно (около 10%).

За летний период текущего года средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек Москвы снизилась на 3,7% и составила 191,1 тыс. руб./кв. м. Долларовая цена уменьшилась на 2,2% и составила 6067 $/кв. м.

Количество предложения квартир в новостройках сократилось на 3% - с 307 до 298 объектов. Предложение новых объектов на начальных стадиях строительства по сравнению с аналогичным периодом прошлого 2008 года сократилось на 19%. Вместе с тем доля предложений квартир в сданных госкомиссии домах в общем предложении новостроек растет, и на сегодняшний день составляет 33% (против 24% аналогичного периода прошлого года). Эта тенденция становится основной для рынка нового жилья и предвещает резкое уменьшение емкости рынка - объемы строящегося и выходящего на рынок жилья минимизируются.

"На протяжении всего лета 2009 года продолжалось снижение цен на рынке новостроек Москвы. Однако летом появилась надежда на сокращение темпов снижения цен. В мае 2009 снижение цены составило -2,7%, в июне -2,4%, в июле -1,3%", - отмечает генеральный директор "АКЦ Миэль" Владислав Луцков.

На вторичном рынке Московской области за три летних месяца цена предложения снизилась практически на 6%. Из них -2,0% - потеря в июне, -2,4% уровень снижения в июле, и -1,2% снижение в августе.

Таким образом, средняя цена предложения понизилась с 78,2 до 73,8 тыс. руб./кв. м. Следует отметить, что отрицательная ценовая коррекция была присуща рынку во всех территориальных кластерах, хотя наиболее заметно снижение коснулось районов в непосредственной близости от столицы.

Нельзя не отметить, что объем предложения продолжает бить очередные рекорды и устанавливать новые достижения (41 тысяча объектов), что не свойственно летнему периоду. Тем не менее, количество выставленных на продажу квартир к концу лета практически достигло городских показателей. Продавцы, вместо традиционного ухода с рынка на летние каникулы, продолжали проявлять активность, и в августе доля нового предложения (36%) достигла показателей, сравнимых с уровнем прошлой осени.

На рынке новостроек Подмосковья в течение лета текущего года предложения квартир были представлены по 536-555 адресам, что выше показателей аналогичного периода прошлого года на 18%, когда объем предложения не превышал 480 домов-новостроек. Однако с начала лета отмечается постепенное сокращение количества предложений. При этом фиксируется и замедление темпов снижения цен. По состоянию на сегодняшний день, средневзвешенная цена предложения на первичном рынке области составляет 65,9 тыс. руб./кв. м, что фактически соответствует уровню цен лета прошедшего года (65,3-66,3 тыс. руб./кв. м) и ниже весенних показателей на 2,5%.

Стоит отметить увеличение в общем объеме предложения доли новостроек на высоких стадиях строительной готовности (дом сдан госкомиссии). Ели год назад доля таких домов составляла порядка 12-17% от общего количества, то сегодня подобные предложения представлены по 23-26% адресов. При этом новых проектов на рынке появляется значительно меньше - обычно предлагались квартиры в 20-25 новых жилых объектах, нынешним летом в продажу поступили квартиры только по 10 адресам.

В течение летнего периода на рынке практически во всех сегментах фиксировалась безрезультатная активность участников. Количество сделок на рынке достигло минимальных за последний год показателей. Лето 2009 года стало периодом затишья в ожидании новой информации о текущей и прогнозируемой экономической ситуации в мире и России.

Емкость рынка новостроек в Москве и Московской области снижается. В ближайшей перспективе ожидается дефицит предложения квартир в новостройках на всех стадиях готовности.

На вторичном рынке ожидается еще большее увеличение объема предложения. Фиксируемая активность представлена в основном альтернативными сделками. И такая тенденция продолжится до конца года.

"Оживить рынок может радикальное изменение макроэкономической ситуации. Если же такого изменения не произойдет, рынок будет медленно дрейфовать в поисках равновесной цены, стремясь сблизить позиции продавцов и покупателей. При этом общий уровень цен будет снижаться", - отмечает Владислав Луцков, генеральный директор "АКЦ Миэль".